Jaki Wkład Własny w Kredycie Hipotecznym (10% czy 20%)?

– Jaki dać wkład własny – 10 czy 20%? Który wielkość wkładu własnego bardziej mi się opłaci?
– Czy jeśli dam 20%, to bank zaoferuje mi lepszą ofertę?
– Kiedy muszę wnieść wkład własny?

Klienci często na wstępnym etapie planowania zakupu własnego domu lub mieszkania pytają się o wysokość wkładu własnego i termin jego wniesienia. Wysokość wkładu własnego odgrywa kluczową rolę przy zaciąganiu nowego kredytu hipotecznego. A każda z opcji ma swoje plusy i minusy.

Jeśli chcesz poznać odpowiedź, który wariant jest dla Ciebie lepszy – zapraszam do przeczytania tego artykułu. A jeśli wolisz oglądać niż czytać, to zapraszam do odtworzenia materiału poniższego filmu.

Co to jest ten wkład własny?

Podczas konsultacji z Klientami zauważyłem, że często wiele osób uważa, że minimalny wkład własny to 20%. Faktycznie większość banków właśnie takiego wkładu własnego wymaga…
Ale jest kilka opcji, aby kupić nieruchomość z wkładem własnym w wysokości tylko 10%.

UWAGA! W tym artykule skupiam się wyłącznie na standardowych ofertach kredytowych z wkładem własnym i pomijam programy specjalne, w których są rządowe dofinansowania do wkładu własnego (na przykład rodzinny kredyt mieszkaniowy).

Na wstępie warto wytłumaczyć czym dokładnie jest wkład własny – pokażę Ci zasady jego działania na prostym przykładzie:

• załóżmy, że chcesz wziąć kredyt na budowę małego domu – wartość całej inwestycji to 500.000 zł
• bank wymaga od Ciebie wkładu własnego w wysokości 20% czyli 100.000 zł (20% wartości tej inwestycji)
• kwota kredytu w tym przypadku to 400.000 zł

Czyli mówiąc prostymi słowami – wkład własny to ta część wartości kupowanej nieruchomości, którą musisz pokryć z własnych środków.

Co daje nam wniesienie wyższego wkładu własnego?

Wysokość wnoszonego przez Ciebie wkładu własnego wpływa na ofertę banku.

Im większy wkład własny dajesz, tym bardziej wiarygodnym Klientem w oczach banku się stajesz. A dodatkowo zmniejsza się ryzyko banku związane z kredytowaniem zakupu Twojej wymarzonej nieruchomości.

Dzięki temu bank jest gotów zmniejszyć swoją marżę kredytową, czyli krótko mówiąc – zaoferować tańszy kredyt hipoteczny.

Najlepiej zobaczyć to na przykładzie realnych ofert banku – w tym przypadku mBank. Wszystkie parametry kredytu są takie same, z jednym bardzo istotnym wyjątkiem czyli mamy tutaj dwie różne wysokości wkładu własnego:

To proste porównanie pokazuje nam jeszcze jedną istotną kwestię, na którą duży wpływ ma wysokość wkładu własnego. Mam tu na myśli całkowity koszt kredytu.

Jak widać na załączonym przykładzie powyżej, przy zachowaniu na takim samym poziomie najważniejszych parametrów kredytu hipotecznego czyli wartości inwestycji oraz czasu kredytowania, koszt kredytu będzie się naprawdę mocno różnić

• W przypadku wkładu własnego 20% łączna kwota kredytu do spłaty to 534.030 zł
• Gdy nasz wkład własny spadnie do 10%, to łączna kwota kredytu do spłaty rośnie do 642.897 zł
  Czyli jest większa o ponad 20% niż w przypadku kredytu z większym wkładem własnym

Czy zawsze warto wnosić wyższy wkład własny?

To jest bardzo dobre pytanie!

A po obejrzeniu powyższych ofert i związanych z nimi kalkulacji wydawać by się mogło, że odpowiedź na nie jest jednoznaczna – “oczywiście, że tak, bo dostajemy tańszy kredyt”.

Zgodzę się z tą odpowiedzią, jednak z dwoma istotnymi wyjątkami:

1. Płynność Finansowa
   
   Jeśli masz możliwość wniesienia wkładu własnego w wysokości 20%, ale jednocześnie oznacza to, że pozbędziesz się wszystkich swoich oszczędności, to uważam że nie warto. Poduszka finansowa, zwłaszcza przy zaciąganiu tak dużych i długotrwałych zobowiązań, jak kredyt hipoteczny, pełni moim zdaniem niesamowicie istotną rolę.
   
   Pozwala Ci spać spokojnie w sytuacji mniejszych lub większych zawirowań życiowych, mających wpływ na Twoją sytuację finansową. W takiej sytuacji posiadanie bufora, który pozwoli bez problemu spłacić kilka kolejnych rat może być Twoim ratunkiem.
   
   
2. Syndrom Uciekającego Króliczka
   
   Wiele razy widziałem już u moich Klientów sytuacje, gdy postanawiali wstrzymać się z zakupem nieruchomości na kredyt, gdyż chcieli zaoszczędzić trochę więcej środków i dzięki temu mieć większy wkład własny i tańszy kredyt.
   
   W międzyczasie cena ich wymarzonego mieszkania szła delikatnie w górę i nagle okazywało się, że te dodatkowe zaoszczędzone środki nic im tak naprawdę nie dadzą. Dlaczego?
   
   Bo w związku ze wzrostem ceny mieszkania wzrosła też kwota kredytu i nadal ich oszczędności pozwalają tylko na zapewnienie minimalnego wkładu własnego.
   
   W przypadku dużych inwestycji deweloperskich jest to często spotykane zjawisko – na samym początku ceny mieszkań są dość niskie. Potem, w miarę upływu czasu, w miarę powstawania coraz to bardziej zaawansowanej infrastruktury i systematyczne sprzedaży mieszkań, ceny kolejnych wystawianych na sprzedaż rosną coraz bardziej.

Podsumujmy teraz wady i zalety różnych wysokości wkładu własnego

Wkład własny 10%

Wkład własny 20%

Trzy najważniejsze informacje praktyczne odnośnie wysokości wkładu własnego przy kredycie hipotecznym

Po pierwsze – jeśli zależy Ci na szybkim zakupie mieszkania i masz ograniczone oszczędności, to moim zdaniem dążenie za wszelką cenę do osiągnięcia wkładu własnego 20% będzie kiepskim rozwiązaniem. Lepiej, zwłaszcza jeśli pozwala Ci na to zdolność kredytowa, poprzestać na wkładzie własnym 10% i szybciej cieszyć się wymarzonym mieszkaniem.

Po drugie – jeśli masz zgromadzone większe oszczędności, które pozwolą bez problemu na zadeklarowanie wkładu własnego w wysokości 20%, to warto z tej opcji skorzystać. Na pewno będziesz znacznie bardziej wiarygodnym i cennym Klientem dla banku, co przełoży się na lepszą ofertę Twojego kredytu.

Po trzecie i najważniejsze – w każdym przypadku bardzo jednoznacznie sugeruję, żeby zachować odpowiednią część swoich oszczędności jako tzw poduszkę finansową. Minimalna sensowna kwota takiej poduszki to 8-12 rat kredytowych. Ale nic nie stoi na przeszkodzie, żeby ta kwota była jeszcze większa. Zapewniam Cię, że dzięki temu będziesz spać dużo spokojniej i tak znaczące i długotrwałe zobowiązanie finansowe jak kredyt hipoteczny, nie będzie dla Ciebie aż tak dużym obciążeniem (zwłaszcza psychicznym).